本年以来，北上广深一线城市商办限购标志着商办地产从个人出资主导向安排出资主导的回归，从粗豪的制作运营向规范的产品价值回归；一同，货币方针收紧，利率添加，而现在产品同质化严峻，客群单一，去化压力加大，租售比难以抵达出资报答需求，因而全国商办地产商场不容乐观，方针起伏超出预期，商场及开发商集体堕入焦灼情况。

　　我国写字楼工业园展开论坛是由房讯网主张，并联合全联房地产商会一同主办, 是我国商办地产作业规范最高、规划最大、影响最广的专业论坛！该论坛以年会的办法已成功接连举办了十三届，是我国房地产界一年一度的尖端盛事之一。以下和讯房产将在现场为你全程直播。

　　十分感谢咱们可以相聚在北京富力万丽酒店，参加“我国写字楼工业园展开论坛第十四届年会”的活动论坛。一个品牌活动，作业盛会可以接连举办十四届，我觉得这首要是仰仗主管领导对活动的大力支撑，更要感谢的是一切参加并帮忙、支撑咱们年会可以成功举办的各界朋友。所以在此，我代表主办方首要向参加的一切的各界新老朋友表明炽热的欢迎和由衷的感谢。谢谢！

　　简略作一下毛遂自荐，我叫虞澜。在这个舞台上是第四年第八次举办这个活动了，对我而言这个活动并不生疏，对许多老领导、老朋友来说，我也是他们十分信赖的一位论坛掌管人，所以十分侥幸。

　　本届年会主题为“回归与重构：商办地产可持续展开之路”。本年以来，北上广深一线城市商办限购标志着商办地产从个人出资主导向安排出资主导的回归，从粗豪的制作运营向规范的产品价值回归；一同，货币方针收紧，利率添加，而现在产品同质化严峻，客群单一，去化压力加大，租售比难以抵达出资报答需求，因而全国商办地产商场不容乐观，方针起伏超出预期，商场及开发商集体堕入焦灼情况。如此种种无不面临作业回归与重构的临界点：商办地产可持续展开之路，剑指何方？

　　本年的主题定的十分务实，也十分值得咱们进行深化考虑。今日是阴历的冬至，冬至一到，证下一年终岁末，正是总结的好时机，今日在这样一个时间，咱们可以坐在一同议论从微观到微观作业的改动，回想一下曩昔一年咱们都作出了哪些效果，同享一下成功的阅历，也可以商讨一下各自的缺少或缺点，这是一个很好的时间，也是十分值得爱惜的舞台。再次祝福、祝福咱们在今日的活动傍边得到有用的信息，并且发明更多的价值。

　　“我国写字楼工业园展开论坛”是由房讯网主张，并联合全联房地产商会一同主办, 是我国商办地产作业规范最高、规划最大、影响最广的专业论坛！商办地产作业，精英们，特别是企业一把手、领导人都参加了，证明这个活动今日会格外精彩，今日到会的嘉宾包含600多家全国干流房地产开发商，金融安排、署理公司、物业公司、智能楼宇、建材公司以及干流媒体的宾客和朋友，让咱们对各位领导和嘉宾以及各位朋友的莅临表明炽热的欢迎。

　　今日的活动将经过新浪网、和讯网、凤凰网、腾讯网、网易、房讯网进行全程的视频直播和图文直播。这是一个十分好的宣扬途径。

　　我宣告“我国写字楼工业园展开论坛第十四届年会”开幕。首要请答应我向咱们介绍今日参加的首要领导和嘉宾。他们是：

　　赵正挺：敬重的刘洪玉教师、敬重的欧阳捷总裁，以及敬重的各位领导和各位宾客，来自新闻媒体的朋友们，咱们上午好！

　　咱们知道，我国写字楼工业园展开论坛源于2004年12月，到现在现已成功举办了十四届，由房讯网主张和全联房地产商会联合主办，是我国房地产作业规范最高、规划最大、影响力最广的论坛之一。每一届年会都有一个显着的主题，本次年会的主题是“回归与重构：商办地产可持续展开之路”。

　　刚刚落幕的中心经济作业会议，总结党的十八大以来我国经济展开的进程，剖析其时经济局势，安置2018年经济作业。会议明晰提出并阐明晰习新年代我国特征社会主义思维，明晰推进高质量展开这一底子要求。高质量展开是不断满意公民群众日益添加夸姣日子需求的展开，进步、确保和改进民生水平，加快建立多主体供应、多途径确保，租购并重的住所准则，持续做好民生的作业。党的十九大陈述侧重：我国特征社会主义进入新年代，我国社会首要对立现已转化为公民群众日益添加的夸姣日子需求和不平衡、不充沛展开之间的对立。陈述指出：坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，让全体公民住有所居。在这个条件下，房地产的功用也会产生新的改动，将更侧重房子的寓居和运用性功用，也是支撑实体经济、支撑社会民生的的必定展开之路。

　　房地产作业的方针环境和商场生态将产生严重的改动，房地产作业会集度将逐步进步。2018年百强房企出售额占到一切的50%以上，2017年上半年，占比抵达57%，估量三年内，10强房企商场份额将打破50%。以上不难看出，房地产的金融高宽松、高杠杆年代现已结束，因而，房地产作业迈向高质量展开的新阶段，盖更多高质量的好房子、满意公民对夸姣日子、夸姣作业的需求，也是新年代房地产企业的必定挑选。

　　今明两天，咱们和在座各位一道从我国经济展开的局势着眼，集合商业作业展开进程与房地产界、金融界及财经界、政府安排和专家及首领们共聚一堂，议论商办展开趋势，办法立异、企业转型等作业的热门，就打破窘境、转型晋级，与典型事例等翻开系列演和解对话，找寻全新途径及广泛深化地协作时机，一同记载并见证我国商业作业前史轨迹，并推进作业健康向前持续展开。

　　首要代表论坛组委会，代表房讯网，对咱们的莅临表明衷心感谢和炽热欢迎。本年的主题是“回归与重构：商办地产可持续展开之路”。

　　2017年，房地产作业方针全体接连分类调控的主基调，整个是回归寓居的特征，一同也面临侧重构的要求。比方说从有房住到住好房的改动，从以购房为主到租购并重的改动，从单主体供应向多主体供应的改动。在商办地产方面，2017年以来，北上广深城市限购，标志着商办地产从含糊的商住特征向作业特征的回归，从个人出资主导向安排出资主导回归，从粗豪的开发出售向规范的持有运营回归。咱们认为，商办地产下半场将进入存量房年代，其间作业规范的拟定和产品规范的拟定，无疑是商办地产价值重构的燃眉之急。所认为了答复和探究这些问题，今日安排了一系列作业首领、经济学家、商会领导别离翻开主题对话和主题讲演。其他也安排了两场发布会，期望经过两天的会议，对咱们有所协助、有所启迪。回归原本，重构价值，引领立异，引领规范，让咱们不忘初心、紧记使命，携手同行，一同推进我国商办地产进入新的年代。

　　终究再次感谢大力支撑本次论坛的一切协作同伴，感谢到会论坛的一切宾客、会员和媒体朋友，谢谢咱们！

　　刘洪玉：十分侥幸今日有时机来参加本次论坛。组委会给我的使命，是期望我可以解读一下十九大往后房地产商场的局势。

　　现在讲局势，我国进入了新的展开年代——我国特征社会主义新年代。新年代，有许多特征。现在咱们都在学习十九大陈述，在总结新年代一些特征，包含新年代有新的对立、新的方针、新的思维、新的安置，刚刚结束的中心经济作业会议，讲到习新年代我国特征社会主义思维，也是新年代十分重要标志，即咱们经济展开的办法从曩昔的高速添加进入到高质量添加的年代。新年代将来要迈向的是2050年社会主义现代化的强国，那个时分要完结一系列民生福祉的方针。与咱们作业最首要相关的是住有所居。新年代房地产作业，在十九大陈述中可以表现出来的内容有：

　　经过2015年去库存；2016年开端比较严峻的调控；十九大往后，又界说整个社会经济展开进入新的年代，房地产商场也进入了一个十分重要的时间节点。所以咱们都十分关心未来的商场展开首要有哪些特征，方针会有哪些展开方向，企业应该怎样掌握住商场时机，让企业也可以可持续展开。

　　住所商场：住所结构会产生比较大的调整。供应量：新建商品房供应和存量住所供应结构联络会产生改动。

　　在一些首要城市，二手房买卖占比现已逾越了新房，在安稳的商场体系里，如美国，现在每年新建住所买卖大约是70万-80万套的水平，存量住一切500万套。渐渐在住所商场供应进程中，存量房供应会发挥越来越重要的效果。

　　房子供应数量底子处理了，政府从应急性直接参加供应的行为会削减，未来更多的是经过政府支撑下的商场供应来供应侧性、确保性住所。这次也说到“多途径确保、多主体供应”。住所确保办法会产生改动，要点会支撑棚户区改造、危旧房改造，从这个方向去转向。

　　住所需求：有人说房子总量均衡，只不过是结构性对立，有的人说还差许多，就看站在什么样的视点去看待这个问题。如，北京市需求仍是十分旺盛，供应显得缺少。但从全国大的商场概念上来看，改进性需求、更新需求、人口迁移导致的需求，未来会占主导方位。享用型需求，即第二住所、进阶性住所，还有一些特别集体的需求，青年公寓、适老住所（国外叫做active senior）。

　　曩昔这个作业靠出资，可是未来新增出资空间会逐步削减，由于制作量现已足够大了，从1995-2016年，住所制作出资占全社会出资比重逾越8%左右的世界顶尖水平。实践上未来出资或许更多的是改进型、保护修理改造类的开销，住所消费自住比重或许会下降，租借需求会上升，所以与租借住所相关消费开销潜力十分巨大。

　　商用房地产范畴，现在全体上空间供应过剩，新建需求削减，可是用处调整、更新改造的需求添加的许多。曩昔一些不是十分好的物业占了十分好的方位，这些当地有了许多增值型改造出资的时机。

　　在商用房地产范畴，专业服务需求添加了，财物办理、运转办理、非房地产企业不动产办理，将来会成为跟商用房地产相关的范畴里首要的活动。

　　租借商场展开对经济奉献也十分巨大。今日的活动叫商办不动产，实践上商业房地产里或商用房地产里，英文里有一个词是“收益性房地产”，把租借公寓、租借住所也是归到这一类里。商用地产里产生收益的不动产里，跟写字楼相似的，还有一类叫公寓。美国公寓商场有多大住着3800多万人，有2000多万套房子，经济产出1.3万亿美元/年，供应1200多万个作业岗位。这是归于相对高端一些的商场展开，并且租借商场展开，住所消费类开销的添加也是终究归结到房地产对经济的奉献。咱们觉得德国不太关心房地产问题，商场也很安稳，可是德国的房地产作业在GDP傍边占的份额依然十分高，由于与房地产相关的财物办理和服务，包含房地产租借商场上的消费。

　　这就会给咱们作业带来许多展开时机，便是怎样去做owner、owner+manager，怎样环绕这些财物去展开相关的金融服务，会供应许多时机。由于租借商场的展开，也让房地产企业开端渐渐考虑怎样从曩昔以时机型的房地产开发出资为主的事务办法，向增值型、收益型时机的掩盖。从出资视点来说，高质量添加阶段，时机型必定也还会有，可是更多时时机在增值型出资范畴。其他现有财物许多渐渐活动起来，可以进入商场，也会供应收益型出资的时机。

　　未来商场展开一个比较重要的趋势是商场房价的添加快度或许会放缓，跟经济从高速添加向高质量添加的改动，包含人口乡镇化速度现已跨过最顶峰阶段。当然还有许多原因，如政府调控的决计，对危险的知道，如咱们三大攻坚战，其间一个是防危险，最大的危险是金融危险，金融危险是跟房地产相关的危险，实践上这个概念越来越强化。其他咱们也在侧重住所要回归寓居的特征，曩昔房价单向长时间的添加趋势会有所改动。

　　其他会给咱们这个作业供应许多新的展开时机。如租借商场，从更广义规划来讲，这个作业会有许多新的形状呈现；从物业用处上，或许会有更多的细分；从商场区域上，曩昔关心国内商场，现在世界商场也十分重要，特别是“一带一路”；曩昔注重中心城市、三四线城市，未来或许城市群掩盖区域里会有更多的时机，即城市和城市之间联合的地带会给咱们带来许多的时机，事务办法、商业办法都会产生许多的改动；出资的方向，养老工业（银发工业）、租借商场、信息服务、与科技的交融，以及一些新的健康的高质量的日子理念，这些都给咱们这个作业供应了许多展开的时机。

　　我曩昔一向在讲，房地产的展开最开端是方位、方位仍是方位，中段开端注重办理问题，供应更好的处理计划。由于仅找到一个好的方位，未必找到最高、最佳的运用办法。所以现在要侧重好的办理，好的办理要有赖于跟金融高度交融，把不动产变得可以活动起来，就又变成了金融、金融仍是金融。所以房地产企业的人物也在从单一人物向多重人物改动，专业化变得愈加重要。现在作业里同享空间、联协作业空间，如城市更新改造、室内环境注重，包含智能物业。

　　我国住所商场相对饱满，由于人口和商场占到全球规划的比重相对饱满，咱们的人口占19%，但商业房地产商场规划只占全球6%。可以供出资者出资的房地产占比十分小，所以有展开空间。咱们现在还处在从添加到老练过渡的进程傍边，离安稳期还有一段间隔，专业才干更多表现在怎样把一个快速添加的商场变成一个老练的商场，这儿需求咱们做十分多的作业。这儿有许多展开的时机，许多安排出资者开端进入这个商场，叫建仓。曩昔商业房地产更多的是开发商持有或许运用者持有，未来或许更多要向一些安排出资者、安排本钱去持有。

　　我感觉这个定位实践上是为未来住所商场的展开，当然非寓居宅地产的商场应不行以用来炒，底子原则定位了，要充沛发挥住所的运用功用，有用去引导住所出资，遏止住所投机行为，让住所逐步回归其寓居特征。

　　许多人说房子是住和出资是两个特征，财物的特征和寓居的特征，但实践上“炒”是出资的一种特其他办法。

　　“不是用来炒的”，比方现在展开住所租借商场，假如咱们都不去买房子，租借商场房源从哪里来呢？咱们做过许多研讨发现，简直一切国家租借商场傍边，个其他租借人，即房东是个人、家庭的情况，所供应的房源都会占到70%，乃至还要高。政府和一些安排出资者在商场傍边占的份额只需25%-30%。实践上引导出资是很重要的，投机的确对这个商场的安稳会有十分大的危害，也会带来许多商场泡沫等负效果，所以要遏止投机。

　　经过什么样的办法保住“住”呢？要完善根底性准则，建立促进住所商场安稳的长效机制。经过根底准则，首要是住所准则的完善，来让房子回归住的特征。与住所准则相关的，包含：土地供应、住所供应、住所确保、方针性住所金融，都归于与根底性准则相关的内容。

　　用长效机制去“管住炒”。我了解长效机制更多是用往来不断安稳这个商场的，其间包含土地供应的方针、金融监管的方针、相关税制、公共服务供应办法的革新、商场参加者行为的规范，都归于“管住炒”范畴里的长效机制内容。如土地机制，现在开端探究建立房地产多元化的供地机制。

　　现在侧重房子的供应要多主体供应，但假如土地的供应只需一个途径，也只需一种类型的人可以拿到土地，咱们还没有成为多元化的供应。最近修订《土地办理法》里关于村庄集体运营性制效果地怎样进入商场，乡镇低效运用的国有土地怎样再开发，这些都是添加新的土地供应的来历，一同也会引来一些住所或空间新的供应主体。

　　税制革新。最近咱们议论比较多，我自己感觉房地产税制革新最首要是确保住所消费，对出资要坚持中性，冲击住所投机，让房地产的增值可以在出资者和社会之间要合理同享，这是大致的逻辑。期望可以在进口时，经过结构化的契税来引导咱们购买行为；出口，经过个税来调理收益分配。持有期的税更多是和咱们财务预算、财务税收体制革新相相关，是在中长时间或许会成为一个财务收入的来历，可是现在关于这个问题还远远没有抵达必要的一同。这个税制不变，长时间安稳、揭露通明，不需求根据商场情况，今日添加两个点，明日减两个点，添加两个点是新政，减两个点也是新政，不是这样的，是一套安稳的体系，可以应对商场任何情况下的改动。房地产税制的立法和施行的革新，是针对一切跟进口跟出口、跟持有相关税的体系的革新。当然最近咱们最注重的仍是房地产税，房地产税到现在停止十分难以构成一同，便是咱们做这个作业的意图是什么。假如咱们要想做这件作业，或许首要就这个意图、方针要抵达一同，但这个一同十分难抵达。有的人说为了调控商场，有的人说为了劫富济贫，为了促进公正，有的人说为了让政府的财务收入添加，有的人说为了让那些空房子拿出来运用，有林林总总的说法。但不管怎样说，税自身有自己应该去发挥的功用。

　　多主体供应。土地来历或许会多元，住所来历也要恰当考虑是不是开发商才干建房子，非开发商也能建房子，这样会添加新的供应主体。存量房商场占的规划越来越大，租借住所商场占的份额会越来越大，这两者在住所商场傍边也会构成供应。由于存量房也可以满意需求。

　　多途径确保。怎样发挥社会的力气，让咱们可以都来参加。现在住所确保便是政府自己一家在做这个作业，很少有非政府的参加，实践上最直接的是有没有或许有非营利安排参加，曩昔住所协作社能否回来？由于协作住所或许也是一个住所供应的办法，也可以参加到确保的概念傍边来。开发商是否也应该可以参加？由于可以成为一个商业的办法，但或许首要是一些准则，办理的方针还不是十分完善，所以没有办法参加。在确保进程中，各个当地的形状应该是什么样的，中心和当地应该各自怎样分工协作，这些都是可以议论的问题。

　　租购并重。咱们解读也十分多，并且这次中心经济作业会议把它作为要点，租买是住所消费的两种底子办法，影响家庭租买挑选的首要要素：人的特征，是活动的、年青、刚成婚的仍是年岁大的、收入；本钱，房子价格、租金、通胀、买卖本钱等，实践上是人和房怎样最好的去匹配。但在我国，住所挑选影响要素远远超出前面罗列跟经济性相关的内容，包含传统、准则性缺点，租借商场不规范，住所价格涨得快，有的人觉得我迟早要买房，价格又涨得这么快，今日不买，下一年再买的话，这一年就白干了，所以买得越晚越亏。当地政府为租借住所承租人供应公共住所志愿，由于许多当地为了操控人口，乐意他们为咱们供应廉价的劳动力，但不乐意给他们供应公共服务。

　　展开住所租借商场的方针。所以首要要打造一个好的商场环境，要改进供应，培养租借企业，完善立法，加快服务途径制作；要点是面向新市民，新式乡镇化最大的问题是怎样进步乡镇化展开质量，让不具有借款买房才干的人先租上房子住。最近研讨德国一些阅历，为什么商场安稳，为什么咱们乐意租房子？商场安稳很重要的一个理由是租借商场兴旺有利于数的安稳，咱们不必跳着脚够着去买房子，先租房住，有才干再买房住，商场安稳往后，人们更不着急买房子，就变成了一个良性循环。咱们现在是一个恶性循环。咱们侧重展开租借商场，并不是轻视住所一切权，有人说是为了调控房价，有点想得太远了。

　　坚持展开多主体供应、供应多途径确保、租购并重的住所准则，终究方针是完结住有所居。现在研讨住有所居阶段性方针是什么，跟住所数量、质量密切相关。联合国一向在注重住所宜居问题、住所方针问题，世界人居大会专门有一个住所方针，提出住所方针也是在注重，如有没有一个明晰的住所方针，是不是完结了容纳的住所，有没有轻视，住所的可付出性怎样，住所质量和数量是否恰当，是否还有许多非正规住所存在，有没有做更新的计划。住有所居是一个方针，不管是根底性准则仍是长效机制，方针都是要完结住有所居。

　　刚刚结束的中心经济作业会议讲的这些内容，怎样多主体供应、多途径确保、展开租借商场应该有哪些详细措施，愈加详细化。

　　稳中求进是咱们作业总的基调，房地产安稳也是十分大的重要的效果，所以这儿面十分侧重要坚持方针的接连性和安稳性。假如咱们的方针或许会影响商场的安稳，不再跟曩昔那么接连了，忽然有一个什么东西呈现在这个当地，就会有伪这样一个方针的初衷，呈现的或许性就不大。

　　欧阳捷：十分感谢刘凯总约请咱们来跟咱们同享关于商业地产展开的新途径。今日会议是我国写字楼展开论坛，我不知道为什么咱们能到这儿来讲，或许有点差异，但有一个一同点，即都是持有财物，那么逻辑或许是相同的。根据此，咱们大着胆子来跟咱们同享一些观念。

　　不平衡。商业地产在一二线城市是丰厚的，在三四线城市是匮乏的、缺少的。全国一二线城市现在购物中心总量在大幅添加，每年大约以400座购物中心速度在新开业，2016年，全国购物中心挨近5000座。这时分发现这些购物中心散布不均衡，在一线城市散布十分多。据核算，全国一线座购物中心，其间上海城市购物中心还在添加，现在上海是最多的，上一年抵达180座，而本年年末传闻要抵达230座，意味着一个购物中心静态掩盖人口大约是11万人左右。由于上海2400万人，假如230座购物中心的线万人。静态掩盖人口便是男女老少、能动不能动的，每星期都来一趟，也便是每天客流量是1.6万人左右。一个购物中心假如是10万平方米的线万人，这个购物中心底子养不活。

　　核算购物中心面积大致在5万平方米以上，有的购物中心体量十分大，或许抵达15万平方米、20万平方米，这样其实购物中心绝大多数是生不如死。上海购物中心有80%是不盈余的。

　　二线城市是否会好一点？一个购物中心静态掩盖人口大约21万人，这些二线城市有的购物中心数量偏少，有的购物中心数量偏多，不均衡。一线、二线购物中心体量趋于饱满，有的乃至过剩。可是结构中心还有不均衡，如合肥，在各个商圈里购物中心总量纷歧起，有的当地上积很少，购物中心数量很少，有的商圈面积很大，购物中心数量或许多，为什么会呈现这种情况？由于曩昔有一句古话叫闹市。在这种会集情况下，购物中心之间彼此竞赛越来越剧烈。

　　未来怎样办？一二线城市没有这么多购物中心了，就像写字楼会集在一二线城市，能否往三四线城市走呢？关于购物中心来讲，未来有时机，由于人口在不同城市来看，一二线和三四线城市人口比较，三四线城市人口并不见得少，一同一二线城市购物中心占比更多，三四线城市购物中心占比更少，这时分可以发现其实三四线城市许多人口没有当地可去。咱们还在一些传统的沿街商业、步行街、批发商场去买东西，三四线城市未来会有很大的商场时机。

　　曩昔一二线城市开业的购物中心数量比较多，而三四线购物中心开业数量比较少，意味着这个商场是有时机的。在这种情况下，三四线城市购物中心可以静态掩盖多少人口？咱们现已看到的这些城市现已有的购物中心加起来，均匀静态掩盖人口是25万人，远远逾越二线城市，更逾越了一线城市。在这种情况下，咱们还有许多城市其实是没有购物中心的，假如把这些再加起来，静态掩盖人口数量会愈加大。

　　许多人说到三线城市往后，能不能有购物中心生计的根底呢？没有消吃力。恰恰相反，江苏省一切城市居民消费开销添加率，南京是最兴旺的区域，南京在其间偏低，苏南区域比较苏中区域、苏北区域，越是兴旺的当地人均消费添加率越低，为什么？基数大。所以从这个情况来看，南京也好、无锡也好、姑苏也好，消费添加率都十分低。也便是说，这些三线城市现在或许消费才干不强，可是未来添加快度会愈加快。不只如此，可以看到湖北也相同，社会零售总额添加率，武汉并不在前列，并且越来越落后。

　　品牌暗码从前做过一个剖析，需三四线城市的女人消费情况做了调研，调研效果令咱们大吃一惊，调研效果有几个特征：

　　1.进口品牌购买志愿是百分之百添加。一二线城市进口品牌购买志愿其完结已大幅下降了，从前到过沈阳，这座城市是商业十分过剩的城市，现已开业的、在制作德国和规划即将制作的购物中心总量加起来抵达4200万平方米，意味着825万人口，均匀每一个人具有一个奢华卫生间，不管他去不合去够中心。他们有一个金廊工程，长23公里，谁会逛23公里走这条街。其时咱们走金廊榜首段路，大约1公里不到的区域，就看到3个LV包店。究竟谁来买？政府官员吗？显着不是。是企业家吗？他们或许到海外去买了。咱们想想看谁在买这个包。所以咱们一向没有想了解这个问题。辽宁省许多三四线城市的人跑到沈阳去买LV包，意味着他们关于进口品牌的消费志愿其实大大增强的。

　　2.品牌忠诚度，一二线%，三四线%，特别重要的是，女人在网上购买东西，人均网上购买率，三四线多元，一二线元，三四线%，一二线%，意味着未来许多人买东西时，当地没有好的购物中心可以消费时，咱们会挑选网购，并且网购添加快度导致未来消费额很快挨近乃至逾越一二线城市。所以未来三四线城市商场时机仍是会十分大的。

　　留意到一个现象，三四线城市日子相比照较闲适，并且许多人有时间，女人可以带着老公和孩子家庭式消费，会把这些钱花在家庭上。激动性消费远远高于一线城市和二线城市。在北京，信任在座许多女孩子其实没有太多时间去逛街，但三四线城市他们有许多时间去逛街。未来购物中心展开空间还会十分大，估量到2025年，全国购物中心每年以400家左右速度开业的线万座购物中心，那时分乡镇人口逾越10亿人，每一座购物中心静态掩盖人口只需10万人左右。

　　咱们或许会说，10万人口静态掩盖一个购物中心是要饿死的。那个时分人均客单价会比现在要添加多得多，或许会翻一番，反过来意味着适当于现在一个购物中心静态掩盖人口20万人。消费才干添加、消费水平添加、消费客单价添加了，消费就可以支撑未来购物中心了。

　　咱们从前看到一些数据，一线元左右，三四线元左右，二线元左右，所以未来三线城市仍是有十分多商场时机的。

　　假如咱们都到三线城市去，可以看到三线城市有多少商场时机？核算了一下，三四线多个，假如依照购物中心静态掩盖人口来核算，匡算下来需求1000座购物中心，这与未来5000座购物中心商场空间比较，是不是三四线城市只需这么一点空间了呢？剩余的空间在哪里呢？或许未来购物中心还会向五线，乃至六线城市搬运。现在必定要到三四线城市扩张，假如现在不去跑马圈地，未来这个商场空间或许就没了。所以必需求加快跑马圈地，快速布局，再过十年，整个商场空间就抵达天花板，未来商业地产再没有空间了。

　　关于品牌商家也相同，现在招商难，未来或许无招商，由于一切购物中心布局现已结束，再招商也没有时机了。现在品牌商家假如不沉到三四线城市，未来也没有时机到三四线城市。

　　衢州是三省通衢，从前三个省都不管，安徽、浙江和福建都不管的当地，土匪横行。咱们在那里建了一个购物中心之后，发现十分火，由于到杭州去不便当，到合肥去不便当，到厦门去也不便当，所以那个当地的商场反而十分好。当咱们开业之前，许多品牌商家觉得这个当地怎样能去呢？太远了，底子看不见。但一开业之后，发现客流量怎样这么大，所以想进来时，没时机了，由于全满了。

　　三四线城市假如选点好、选的准，未来就会有很大的商场时机。购物中心现在进入商业体和业态竞赛的战国年代，咱们抢占空白板块，会占有先发优势。咱们在进口一些二线城市时，那时分这些区域板块里还没有购物中心，这些区域板块中心依然有空白点，咱们有必要抢占先发优势。假如二线城市找不到合恰当地时，咱们必需求向三线城市去进发。

　　关于未来或许有许多城市确完结已过剩、现已饱满的，怎样办？未来就要突发自己的竞赛优势，逾越他人，进行差异化竞赛。未来怎样差异化竞赛？回到十九大陈述提出的不充沛的对立。什么是不充沛？不充沛便是物质得到必定满意，但精力依然十分匮乏。现在有一个十分重要的数据，消费占比在不断上升，但消费零售总额增速却在下降。这儿反映出一个背向添加，意味着现在商业环境并不抱负。全国百家要点大型零售商业出售额的增速是直线下滑的，从上一年到本年都是负添加。百家大型企业都是这样，更何况更多的中小企业呢。

　　购物中心、百货假如差异来看，连累整个商业商场的首要是以百货为主，购物中心情况相对好一点，百货差一些。为什么会是这样呢？（图）是一个十分闻名的全国或许排到前50强的商业地产企业，做了一个商业办法，我星期天去了一趟，商业十分之惨淡，是商业体量过剩仍是商业竞赛过度，仍是电商冲击？这些情况都会存在，未来商业网点是同室操戈的，在一个商业区域规划内，政府规划了许多商业中心，其时政府推出来的时分说：未来不会在这儿再放商业了。但觉得商业做得不错时，为了加快整个城市的更新，再一次推出新的商业体量，所以导致商业竞赛越来越剧烈、竞赛压力越来越大。不只如此，电商冲击、无人便当店等等都会冲击现在的商业。

　　其他一个现象，全国总人口增速还在添加，可是零售总额增速却在下降。这时分可以发现这种电商的竞赛也好、商业网点的竞赛也好，都没有让咱们的商场蛋糕变得更大，反过来使出售总额增速却在往下走。背面原因其实不是新零售带来的价值，有人新零售的概念，咱们都觉得这是十分好的概念，未来或许会带来商场蛋糕大起伏添加。两年曩昔了，底子没有。由于“线上仅仅途径，电商仅仅东西”，我2015年讲这句话时，我周围一个电商老板说你们开发商上高傲的。我一向想着这句话，作为开发商的人而言，咱们是不是十分高傲呢？上一年，他破产了，终究被他人收买掉了。从实质上来讲，或许咱们对这个商场的了解还远远不行，新零售是线上+线下+物流，假如没有新零售的话，有没有物流？假如没有线上的话，有没有线下？所以新零售其实实质上不能改动商业的实质，仅仅是一个途径，仅仅是一个东西罢了。

　　即便是新零售出来之后，电商出售增速同比是添加仍是下降呢？其实电商也很怕，为什么？由于未来的商场空间不会供应更大的商场添加空间了，所以电商依然很怕，提出新零售概念依然处理不了这些问题。电商对购物中心仍是有冲击的，并且这个冲击正在削弱，但绝不会消失。

　　2.老龄化。李光耀从前说过一句话：老龄化让日本的远景十分暗淡，由于晚年人不太消费，吃得吃过了，穿得穿过了，用得用过了，没有什么东西让他更多纪念，这时分晚年人就会让咱们的消费渐渐走向削减。

　　3.对物质消费的期望正在渐渐减退。咱们现在对吃穿用还有更剧烈的期望吗？咱们正在渐渐淡化。许多人觉得LV包十分好，可是现在买LV包的人渐渐变得少了，女孩子穿高跟鞋的越来越少了，穿拖鞋的越来越多了。不管是吃的也好、用的也好，都现已增速在下降，而穿的增速现已变成负添加了，现已淡化了。

　　未来商场蛋糕尽管还在变大，但未来不会变得更大了，人均收入水平还在添加，这时分咱们的钱都想去干什么？快进入到了一个不知道要消费什么时分的年代了。

　　关于购物中心来讲，曩昔的购物中心是买东西的，可是现在购物中心还处在3.0年代，是指曩昔的纯零售购物中心，现在纯零售购物中心底子不存在，现已产生了很大的改动。最重要的是带来一种体会式消费。2008年，新城控股最早做商业地产时，其时十分期望引进百货店，把百货引进到咱们广场里来，可是那时分百货集体封杀咱们，由于知道你一旦出来之后，它就完了。效果咱们就没办法引进百货，所以整个招商进程耽误了整整一年时间。可是终究咱们发现假如引不进百货，咱们是否改动一下思路，所以咱们做了三分全国：餐饮、快时髦+零售配套。终究不期然间，到2012年，发现百货被电商冲击的乌烟瘴气时，咱们三分全国变成了引领的潮流，这不是咱们想去干流引领潮流，而是不经意之间咱们变成了引领潮流。所以现在商业地产现已到了以体会式为主的商业，但这是不是就可以抵挡整个零售增速的下降呢？抵挡不了。很简略的一个道理，咱们发现购物中心面临更大的危机，这个危机在于科技可以让购物足不出户。有人说购物中心有魔镜，女孩子在那儿试衣服时，对着镜子可以去买。可是咱们想想这个魔镜假如放到咱们家里来，可以在家里边去看魔镜，在家里点击议论、网上下单、送货上门，咱们还要去逛购物中心。无人商铺有含义吗？当然有价值，可是咱们不要去逛时，无人商铺也杯水车薪。往后无人机的呈现，那个时分咱们只需是网上下单，接上移动的无人商铺，随时用直升机把东西送到咱们的阳台，所以未来的场景关于零售购物是一个更大的应战和冲击，这种冲击或许远远逾越咱们的幻想。

　　咱们收入还在添加，神往更好的日子场景，这时分怎样办？咱们要洞悉人道的原始赋性，人类的原始赋性究竟是什么？马斯洛理论告知咱们，在满意咱们底子生理需求之后，会寻求安全、交际、尊重、自我完结，而启蒙文也告知咱们，在满意了生命天性之后，会寻求社会认同天性，会寻求自我认同天性，还会寻求摆脱天性，这三者上面的部分都是精力部分。

　　说精力消费有点悬，精力消费其实很简略，便是你花了钱，除了一张纸，什么都没有带回来。如，一张门票或一张电影票。精力消费可以总结为三个概念：1.可以体会感官影响。2.可以获得常识迭代。3.可以进步思维感悟。

　　比方在张家港咱们引进了一个名枪汇，在我国打不了枪，除非有联络可以到人武部去打枪，咱们在浙江的五悦广场引进了猎鹰沙龙，在这儿可以真枪实弹射击。咱们从前去看了一下，出来时碰到一对年青的情侣，女孩子比男孩子很夸姣，我说你们打枪打的怎样样？他们说很快乐。为什么女孩子比男孩子很振奋呢？道理很简略，由于女孩子打架打不过男孩子，可是打枪能打过你。可认为思维感悟去买单，乃至把密室逃生引进了咱们的五悦广场，赵秘书长可以带着商会的搭档一同去密室逃生，想想咱们九死一生之后会感悟一些什么东西呢，这是咱们的摆脱天性。

　　这个时分咱们会发现，咱们其实需求体会人生，感悟人生。所以总结了一句话，人生其实便是四个字“体会+感悟”，人会体会，当然猪也会体会，可是猪不会感悟，所以人生有更好的价值、更大的价值就在于会感悟，并且感悟是可以去同享的。

　　一切人其实都需求新一同的体会，有了新一同的体会就会有新一同的感悟，年青人有没有？有。年青人会体会方位、体会权利、体会影响、体会探秘、体会荣耀。在这些东西上，他们会体会密室逃生，迷宫便是他们在不停地探秘，寻求一种满意猎奇心。

　　儿童要不要体会？相同需求体会，他们的体会在惊骇、欢喜、游乐、仿照、学习、和睦，乃至夸耀。在这个时分，有十分多的一些游艺活动可以去满意儿童的一些人道的天性。

　　晚年人要不要体会？晚年人相同需求，晚年人需求快乐、需求回想、需求放下。上海电影集团周围建了一个电影馆，里边有许多晚年人在夏天的时分跑到那儿去，为什么？那里开着空调，最重要的是他们在屏幕跟前，把他们的电影点出来，这些电影都是市面上历来看不到的，包含曩昔一切的奥斯卡金像奖，乃至世界上最好的电影，全在那里都有，可以在那里消磨整整一天。在咱们那个年岁，初恋之前，其实给咱们一部启蒙教育的影片是《阿诗玛》，是影响咱们整个人生的影片，在市面上看不到，在那儿可以找得到。晚年人未来有闲也有钱，他们觉得他们人生太短了，体会太少了，会需求得到更多的体会，得到更多感触，而不是在吃穿和用上。

　　一切人其实都期望得到更多的体会，得到一些心灵的感悟乃至获得一些心灵的邂逅，谁不期望这种浪漫一同的心灵对话呢，咱们情感交融的对话其实咱们都是很期望的。

　　感悟可以获得脑洞大开的感悟，比方量子力学。咱们从前跟一些专家议论一个问题：量子羁绊。量子羁绊是什么概念？其时没有想了解。量子羁绊便是量子通讯，这边有一个量子，那儿有一个量子，这边量子做什么动作，那儿量子就做什么动作，这个时分就抵达了直接的通讯，就叫量子羁绊。但其时没有想了解其他一个问题，世界上假如有许多个量子，会不会做相同的动作，假如做相同的动作，怎样通讯呢？当然这些归于科学的问题，在科学进程中可以看到量子羁绊可以让咱们获得许多奇思妙想和脑洞大开。

　　咱们还可以获得许多的心灵鸡汤，为什么获得咱们的赏识和传达，其实便是一种心灵的感应。当然咱们还有许多的人生感悟。

　　这是我在许多年从前从前带着学生去爬华山，半路上从前问他们，我说：你向上看到了什么？说：一片雾。我说：向下看呢？他说：走过来的路。我告知他这便是人生，向上看一片迷茫，向下看点拨江山、点拨后来人。咱们假如可以看到这一点的话，未来的精力消费、这种思维感悟，会指引咱们整个人生，并且这种精力消费，信任咱们都会为它去买单。

　　信任许多人还没有彻底了解精力消费。咱们从前在个人微信大众号“欧阳先声”里从前接连做了四期节目，便是关于精力消费的，每个月有一个“有话说”节目，用视频办法表达。咱们告知精力消费将引领未来商业新蓝海、精力消费未来十万亿级商场不是梦，当然不只仅是在商业广场，在逾越商场广场之外还有许多。比方河南一家公司推出太空边沿游的项目，这个产品他自己没有，可是在未来若干年之后推出这个产品，上线万美金/位。未来精力消费商场远远超出咱们幻想，远远逾越咱们的物质消费。

　　精力消费是广袤无垠的新蓝海，假如咱们忽视商场，仅仅盯在零售商场上，就会失掉这个大的蓝海。精力消费在商业广场里怎样做？商业广场的体会需求场景营建，商业广场是最好的商业造景地，这儿不只仅传统购物中心办法，在五悦广场里造了彻底复古的修建，可以看到民国初期的姿势。仅有这些场景远远不行，还需求文明引领，由于场景不或许是常见常新，今日来了是这个场景，明日来了仍是这个场景，咱们或许就没有感觉、没有影响了。所以咱们把一些构思书店引进来，把文明阛阓引进来，把一些画廊引进来等，假如展出一些液如油、色似漆、红丝砚，看看咱们终究感触、体会，对我国传统文明的神往，或许就情不自禁了。在这儿还可以引进现在的网络直播间，未来可以放到商业广场里，在座许多嘉宾或许有一个小玩一把网络直播的感触，在这儿一切的网络直播设备包罗万象。一同还可以做音乐创作室，有人会做歌词，可是找不到配曲的，没联络，在这儿可以找到作曲家，可以找到小乐队，可以找到歌手，乃至找到指挥，现场帮你配曲，之后现场录制，终究拿到朋友圈同享。这儿最重要不是你的整个设备设备，最重要的资源是人脉。

　　文明引领傍边还有许多，有大型的活动，经过这种活动，把咱们整个商业广场气氛可以带起来。这种活动咱们称之为文明活动，在新城五悦广场是全国一切广场中心绝无仅有的，这个活动叫“我喜欢你五月”。精力消费最重要的在商业广场里要打造文明引领的主题文明街区，来带动咱们商业广场。当然在这儿还有许多活动。其他咱们在五悦广场里做小剧场，在这儿可以表演各式各样的喜剧、话剧、戏曲等等。

　　精力消费体会是无处不在的，可是体会需求感悟，感悟无时无刻，可是感悟需求同享，同享发明价值，同享需求圈子，所以在商业广场里边，经过体会之行来带动感悟之心，构成整个精力消费的场景生态圈。二流企业做规范，一流的企业做文明，得文明者得全国。

　　十九大陈述中告知咱们，咱们必需求文明自傲。文明自傲就表现在这儿，新城也在打造自己一同的文明IP，总结九个字：有情怀，不仿制，具规划。五悦是什么？我快乐，五是一家五口欢欣鼓舞到五悦。咱们空间感现已彻底不相同了，天棚可以翻开，一切空间规划不是传统购物中心，有许多节点空间、爱好空间、关心空间，乃至把阳光、语一雨露珠、花草悉数引进商场，乃至还可以在这儿有一些才智，可以脚踩着钢琴，假如脚法好的话，小朋友可以在这儿演奏夸姣的音乐，乃至还有许多才智泊车，还把人文引进商业广场，把当地人文前史、当地名人、地域文明悉数引进商业广场，这儿还有十分多的日子。

　　在商业广场咱们或许很少见到五星级酒店才有的无鸿沟游水池，咱们现在现已在引进商场广场，当咱们躺在无鸿沟游水池里仰视天空，会不会想到咱们小时分呢。

　　五悦便是我快乐，假如咱们可以一同满意客户的物质消费与精力需求，这个时分，咱们的商业才是真实获得了一个终极的方针。客从何来？咱们有必要衔接客户的全身心到五悦广场，就不惧怕咱们的客户不会来。

　　新城未来。现在现已持有了55个项目，现已开业了22个，本年年末还要开业1个，到2020年，估量将持有100座五悦广场，未来成为我国商业地产榜首队伍。

　　史德威：我在台下诚心听了欧阳总讲的五悦广场运营理念，我在回想我要讲了资料，有一个一同特征，都是以客户的视点动身。我后来想了想，不管是商业仍是写字楼，做出来之后都是相同的，是以客户中粮实践考虑动身，来进行运营的。

　　咱们今日讲讲中粮广场背面运营新的思维。咱们其真实改造之前就现已开端了这样一个做法，即运营现已产生了改动。最开端咱们在改造之前、改造期间，一向考虑一个问题，现在北京移风易俗这么多写字楼，全国这么多写字楼，假如一味拼硬件，的确压力比较大。不管从地产开发商来讲，仍是从运维视点来讲，硬件永久都有天花板。进高2.9米和进高3.5米，有什么实质差异吗？除了糟蹋动力，没有什么实质差异。

　　中粮置地一向考虑这个问题，现在思路认为应该往后以硬件做到还好就好，客户假如挑选咱们的楼，只需60%是靠硬件挑选，40%是靠软性服务挑选。

　　回想一下全国，包含北京写字楼作业展开。从80年代到90年代，都是旧式作业楼，仅仅满意底子作业需求。有一种校园，中心一条走廊，两头都是作业室，政府机关现在用这种旧式楼比较多一些，这是比较一般的写字楼。最开端，国内都是这样的写字楼来运营。从90年代之后，北京、上海等几个一线城市逐步呈现商业运营写字楼，如世界大厦、巧克力大厦，北京比较早的京信大厦，和从前的差异是可以灵敏切割一些作业区间，咱们户型可大可小，自己业主租完之后还可以装饰。2000年之后，北京、上海，包含一些大城市逐步开端呈现舒适环保新式写字楼，比方CBD、国贸的呈现，带动一批作业界硬件十分好的写字楼，包含这些写字楼越做越好，LEED铂金级的认证等，都是咱们新的环保的作业楼表现。可是在做到必定程度之后，这些作业楼或许需求一些改动，便是现在提出来的作业日子的生态圈。

　　咱们现在团队认为增值服务现已成为商办地产转型运营布局的生态中心。咱们现已实践过的，如生态圈、交际、社团活动、同享（包含会议室同享、资源同享）、跨界服务、才智硬件、大健康，来打造全体生态圈。

　　资源整合是生态圈供应服务特别要害的一个点，首要是三方面：1.才智运营 服务集成；2.资源同享 途径为王；3.以点带面 轻重并重

　　昨日在中粮置地北京公司开会时，咱们总司理一向在提，写字楼从前做的都是B2B的服务。开发商、运营商企业供应应其他一个租房企业的服务。现在是B2B2C的服务，把企业里边的客户分类，咱们作为精准的营销、作为精准的服务，给这些客户供应各种服务。C分为许多大类，如公司有一种高层，像领导、董事长、总司理、CEO，他们的需求其实和一般职工不太相同，他们提出来的需求一般咱们职工都提不到，可是也要契合咱们职工的一些需求。还有客户的客户也是相同咱们服务的人群。还有咱们周边半径1公里、3公里的客户也是咱们要考虑的规划。

　　企业需求和客户需求一同组成咱们最开端打造的意图。其实咱们也是从客户视点动身，咱们最开端改造时，提生态圈时，做了许多市调，榜首名是健身会所，第二名需求最多的是美食拾集，经过这样的收拾、调研，把一切的客户需求全都了解之后，依照客户要求，经过软硬件结合促进这个社区与社群的生态圈，包含引进的健身会所、自营的美食拾级、同享作业、会议室预订、空气质量办理、快递收发专门房间/方位/服务，都是咱们战役供应应咱们的。

　　E-经过智能设备完结线上线下服务对接。现在现已完结了，从手机设备端，经过设备衔接，满意客户底子的一切需求。如，门禁卡授权。例，现在COFFICE1.0体系现已在线上运营的，满意了绝大部分一切的需求。在开会时议论，服务还要不要加？有两个定见：1.许多人讲咱们服务不必加了，其实每天常常用的服务就这一些。2.有些人说咱们服务还要加，要全、要巨大上。咱们供应线上到线下点对点服务的衔接，供应智能、便当、交心的运营服务、精准落地的处理计划，这是咱们榜首个意图。

　　C-以客户喜爱为导向，精准建立服务互动模块。咱们供应不同社群的活动。爱车党，可以供应轿车美容、代客泊车。单车沙龙，我开端没看好，但上线之后做得还不错。一台自行车廉价的5-6万、十几万，许多人没有想到这个活动是中粮广场社群活动里最高端的人群组成的，许多公司的大老板、CEO来参加这个社团。

　　球类运动会，每周四有篮球比赛，咱们固定包的场所。中粮广场改造时，想处理一个场所，但硬件条件有限，没处理了。咱们在外面租了一个场所。

　　悦跑活动，中粮置地也有自己的商业大悦城，有悦科会，和咱们自己COFFICE体系结合在一同，每半年、每季度有悦跑活动，包含咱们在祥云小镇、生态谷都举办悦跑活动，效果不错。

　　艺术控，咱们有爱好可以去中粮广场所下一层看看，这次是可口可乐把全球可口可乐体会馆的礼物、设备搬到了中粮广场，到新年前有这样一个活动。咱们有不同的活动，上一次是国博板画展，再上一次是相片展，每次活动都不太相同。

　　美食趴，有各种体会，各个咖啡厅供应的讲课，讲座，白领自助厨房，正午或晚上，可以教你做菜或烘焙的体会。

　　H-剖析数据，了解客户喜爱及作业诉求。如，每天8点，在骑行沙龙，10点去开会，然后正午在中粮广场吃饭，然后1点看一个相片展，3点时在星巴克喝了咖啡、吃了下午茶，晚上8点从宝力豪健身中心出来，这个消费习气，但凡有ID号码的人，是卡和手机连在一同的，但凡这样的人，经过大数据剖析，都可以知道你每天在中粮广场进行的任何活动。经过这些剖析、核算，要知道每一个客户的日子习气。或许有朋友问了，你知道他日子习气要干什么？要供应精准服务。如，刘总每天日子习气我知道之后，用算法算出来刘总在这个时间段期望什么，我应该推送给他什么样的服务，或许按刘总这样一类人群之后还会有什么样的主意要把增值服务持续推送给他。咱们全体运营思维其实十分明晰，在这儿便是要给咱们讲清楚，为什么要打造全体生态圈。之后是怎样做，做成什么姿势。

　　咱们开端做的时分，几个租借人员把客户租进来往后除了续租，没有其他服务。从前咱们做1个亿，当老板要求你做2.5亿时，还按从前这个做法就做不到。按从前的做法，从1个亿做到1.1亿，这个我信，还按从前的做法要做到2.5亿，底子做不到。咱们想怎样才干更迅速地进步租金收入，进步客户黏性，进步品牌效应，进步衍生消费，所以才产生这样的主意，并且咱们在两年多实践里做得不错，从最开端根底时在探究这套阅历、探究这套办法，到现在逐步老练，并且咱们往后或许这个COFFICE推出2.0、3.0不断晋级版别，为的便是四个意图。

　　幻想一下，未来便是作业日子企业服务的参谋和日子的管家。咱们在添加客户全体黏性，包含客户满意度时，仍是用了许多办法。其实咱们改造硬件和软件是连在一同的，例，咱们在地下二中粮同享作业里做了11个会议室，从168人大的陈述厅一向到4-6个人的小会议室，大大小小11个。咱们其时在考虑时，为什么要做这么多会议室？同享作业用不了这么多，实践上只需300多个工位，为什么做这么多的会议室？其实咱们的概念是给12万整个中粮广场供应同享空间，不是以地下二空间里打造联协作业。咱们开端主意是把全楼全体同享。咱们的社群活动、硬件和软件的调配，为了推进整个楼做同享作业，做同享空间，这咱们最开端的意图。

　　咱们其时在做完软硬件改造时，从本年5月26号正式交房，半年多时间里，有几个事例给我形象特别深。

　　有几个租户续租时，涨了30元，要摊在两年多续租租期里，份额是涨10%，不低。我问过为什么客户没有抵触情绪。比方11个会议室，经过同享作业结合办法，由于是咱们自营的，就可以在客户续租时供应20小时/年会议服务，这是咱们实真实在给客户的。他们运用会议室频次没有那么高，租300平方米，没有必要配一大一小会议室，在这儿租200多平方米，用我的会议室就好了，我这儿的会议室便是你们的一部分。

　　怎样添加客户黏性？有没有用？的确有用。中粮有一部分企业在中粮广场作业，1万多平方米，其时他们作业时，可以看到他在中粮内部论坛里发中粮广场的相片，下面议论十分多，许多人觉得搬到现在总部还不如旧楼的服务好。由于咱们经过这样的改动，来影响客户在这儿发这些东西，替咱们做宣扬。这也是咱们的意图。

　　在11月份，咱们特意去了一次德国，看了瓦格宁根顾客试验室，去了之后比较受轰动，体会真的十分深。由于自身中粮便是做粮食的，咱们和荷兰大学深度协作，听咱们从前领导讲过瓦格宁根试验室顾客试验室是精准服务，把健康做了精准配送。欧阳总讲的是商业精准的服务，我讲的是写字楼精准的服务和硬件的配套。咱们下一步要做的是健康的精准。

　　用咱们体系彻底可以做到，现在和他们谈，往后在“中粮日子”里做这样一个试验室，首期要在中粮体会一下。客户来这儿打餐，餐底下都是标好的，鸡蛋西红柿里蛋白多少克，碳水化合物多少克，油多少克，用的什么牌子，写得十分清楚，可是不或许每一个都看，还要核算，这是你做不到的。你做不到没联络，可是咱们设备可以做到，你拿完一个鸡蛋、西红柿，拿了一个红烧肉、米饭，结完账，吃完之后，往后手机上就可以显如今日你摄入了多少大卡、多少能量，经过什么运动能耗费这些能量，才干抵达身段的健美，这是咱们下一步要逐步打造的进程。未来咱们的主意仍是比较多样化的，与咱们同享一下。其实咱们点对点、特性化、精准、智能的服务便是咱们打造才智生态社群终究的意图。

　　汪浩：咱们好，首要十分感谢秘书长和刘总的约请，可以有时机跟咱们做一个同享。方才听了咱们的讲话，学到许多东西，很有启示。

　　最近咱们登了一个音讯，“深圳现在开端有无人公交车了”，这个音讯我特别灵敏。由于在十年从前，咱们一向认为无人车是不或许商业化的。在十年从前，Google的工程师现已可以在美国的高速公路上彻底完结无人驾驶了，可是咱们认为无人驾驶是不行以商业化的，不是技能不过关，原因是设备太昂贵了，其间有一项是激光测距，要画地图，这个设备在十年从前是10万美金/台。买一辆无人车或许才20万，配一个感应器就得10万美金以上。可是今日总算看到这个东西商业化了。

　　现在技能进步太快了，本钱可以很快地降下来，所以给你的容量会十分大。咱们拿着iPhone，这个核算才干是十年从前大型核算机的核算才干。苹果手机里有多少感应器，每天一切的行为都能记载下来，由于咱们技能进步太快了，这些感应器的本钱速度下降的太快了，能让咱们一切技能进步令人幻想不到的速度去展开。

　　10月份，我去了一趟美国，去了MIT、旧金山、硅谷和尔湾。可以发现特别显着的一个现象，特朗普上台是由于美国的根底设备和美国经济，的确欠好，曩昔十年全球化进程中，美国有两波人是挣了大钱：1.华尔街。2.美国一些大公司，Google、微软、苹果。美国现在为什么要减税？很重要的原因是不只制作业回归，还期望把美国海外公司的钱拿进来。

　　苹果公私要想给股东分红，账上有将近1000亿美金的现金，假如给股东分红，要去美国银行做借款，由于它的财富都在海外，从海外调到美国给股东分红要分很沉重的睡。其实特朗普是很聪明的人，阐明超级公司在曩昔十年傍边，科技公司挣了极大的钱，美国中部的确很落后，可是看尔湾、纽约、波士顿周围，很兴旺。其实科技、科技、科技，是十分重要的作业。

　　这次去美国MIT看了生物医药类、人工智能的公司。我是70后，现在咱们都很热衷于运动，20-30岁跑马拉松，40-50岁去健身房六块腹肌，50岁的人在干这个。现在咱们这个圈子里盛行一句线岁，并且是很有生命质量的活到120岁，这现已不是神话了。现在去MIT，咱们公认这个观念，只需有钱，十年往后，可以活到120岁，并且还不是躺在床上、坐在轮椅上活，是有生命质量的活。

　　曩昔当你老了，身上有一个器官，如肝脏欠好了，肾欠好了，怎样办？等候。我国现在对越来越严厉，所以这个方针越来越少。咱们发现没有那么多器官，怎样办？现在美国有一种技能可以在猪的身上把你的基因注入进去，例如猪培养出来一个肝脏，这没有问题，可是欠好听。现在在美国有一项更新的技能，比方或人得了肝癌，被切掉了2/3。现在有一种基因的办法，可以让你的肝脏长成一个完好的。换句话说，这个技能出来往后，你的身体可以换部件，可以有生命质量地活到120岁，只需再健康地活十年，就可以活到120岁，这不是全国奇闻了。咱们国家科技部在收罗全世界最顶尖的科学家，这项技能被科技部盯上了。可以发现我国对科技的注重。现在美国在减税，美国在制作业回归，我国现在到了“中等圈套”，经济上能否迈曩昔。只需一个办法，即科技、科技、科技、技能进步。

　　我昨日在一个视频上看到毛大庆的讲演，他的一个观念我十分认同，1965-1975年这批人是今日社会的中坚力气，曩昔十年房地产整个推进、房子的购买是咱们这一批人，我国第二个年纪高分是1985年，正好是1965年这批人生的孩子，这批年青人是咱们今日的消费主力。现在国内一切的出资安排出资什么？出资消费晋级。新城说的商业广场，重复侧重体会，重复说到消费晋级，史总说，乃至能把你每天热能耗费量核算出来，1985年、1990年这批年青人是未来五到十年我国消费晋级的一个主力，运用好我国这两波人口盈利，一波人推进了房地产住所的需求，未来五到十年，我国的85后，年青人的消费晋级再推进我国五年。可是消费晋级曩昔往后，我国靠什么？我国怎样走出“中等收入圈套”，怎样面临美国制作业回归？只需一个，技能进步，科技、科技仍是科技。我国人有时机吗？

　　咱们现在一去美国看便是人工智能、大数据、癌症医治、基因。给咱们看的企业里边30%是我国人，许多清华学生在美国人工智能、大数据、基因里边份额很大，乃至有一个小帮派叫“清华-四中帮”，高中是北京四中的，大学上的清华，这批人很牛，30多岁，现已是博士生导师了，自己有试验室。看到往后，会觉得我国很有期望。我问过一位美国教授，我说：你觉得大数据在未来十年，我国和美国谁更有时机可以抢先？在美国学术界观念是：假如开一个大数据的会议，或许一坐下来会说，今日讲中文吧，发现50%是华人。美国人有一个观念：在未来这一波物联网、互联网、IT、大数据、人工智能，在各个细分范畴里，美国和我国或许会替换抢先。我认为这是比较客观的一个点评，所以我国很有时机。

　　我10月